当下买房，怎么挑选出明星板块？｜规划
不管什么周期，楼市都不会缺明星板块。
尤其是在泥沙俱下的时代，明星板块的含金量，往往更高。
但在高度分化的市场下，作为普通购房者，究竟怎么在复杂、多变、横盘的楼市中，选出明星板块，进而选出有保障的好房子呢？
表妹觉得有两条逻辑：
第一：在依旧安全的板块，去找确定性的房子，比如朝阳三四环；
第二：在有高度成长性的板块，追求最有信心的房子，比如海淀永丰。
如果这两条逻辑重合呢？
这个项目就是兼具了确定性和高度成长性，再加上优质产品的加持，就具备了绝佳的穿越周期能力。
那么，2024年具备这两条逻辑明星板块有吗，是谁？
表妹觉得，丰台有一个：
毗邻丰台超级TOD示范区的「丰台科技园」。
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两条逻辑的根源，其实就是四个字：
地段价值。
自有商品房以来，买房都在强调地段，但究竟什么是地段？却没有标准答案，因为城市在发展，板块在轮动，地段总在位移。
但却有一个公式可以参考：
地段价值=地段优势+成长潜力。
既有当下基础，又有未来预期，无疑可以给到一个板块最大的信心，让它即使暂时处在下行市场周期，也一定能冲出线来。
这个板块发展公式，就正如《让子弹飞》里的经典台词：
谁赢他们帮谁。
细品之后，就会发现，丰科园就是如此。
丰科园早年就一直是价值担当。
只不过，因为4年断供，短暂的淡出了大家的视野。
2009年的九号公馆，就已经是名噪一时的地王+豪宅项目；2017年首开华润城，更是把板块卖到了8w左右，那可是在7年前啊。
丰科园简直就是家长口中的：
「别人家的孩子」
事实也是如此。
丰科园已经齐备了成为明星板块所有要素，一句话概括为：对内安居乐业，对外扩大“朋友圈”。
具体可分为三个特质：
特质一：具备全面且苛刻的城市高能级配套。
宋世明教授提过一个理念：
政府创造环境，人民创造财富。
丰科园板块给人民创造的环境，已经足够安居。
先看它的位置，主城丰台四环外，约25min到丽泽商务区，约35min到西城金融街，约40min就能抵达海淀北三环，城区优势尽显。
板块内9号线、房山线（及其北延线）两条主要轨道线路，皆可搭上北城顶级产业和商圈资源，方便大家就业。
约1公里，有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱三大商场环伺，可以满足绝大多数的购物需求。
其中，总建面24万方的万达广场，2016年就开业了。
那个时候，还是“非城市中心，不万达”的黄金时代。
换句话说，丰科园早在八年多前，就已经是城市中心，匹配上顶级城市资源了。
除此之外，板块内还有12年一贯制的北京第五实验小学（预计今年开学）、丰台八中怡海分校等优质教育资源等等。
这让表妹想到了一句话：
花钱是为了节省时间，也是为了更好的浪费时间。
住在丰科园，可以好好浪费时间的地方有很多。
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这样的配置，面向的绝不止是丰科园的精英人才。
还有丽泽商务区，以及西城金融街，海淀三环，甚至全北京的高知高能人群。
但要吸引他们，还需要特质二：具备城市级综合枢纽。
法国思想家罗兰·巴特在其著作《符号帝国》曾谈过：
市中心的形成有五种方式，精神性（教堂）、权力性（政府）、金融性（银行）、商业性（商场）、言语性（广场）。
当下看，他的理论中仍有效。
由轨道交通混合起「金融性」、「商业性」、「言语性」的轨道造就市中心时代，正在以摧枯拉朽的气势向我们走来。
所以，一个板块，如果能吸引城市最顶尖的人才，就必须靠近城市级综合枢纽。
丰科园9公里范围内，这样的城市级综合枢纽有4个。
分别是北京丰台站、北京南站、北京西站，以及丽泽航站楼。
这三站一楼，构成了丰台重点推进的：
「超级TOD示范区」。
借由他们，丰科园可以与京津冀、华北地区，甚至全国有效链接。航站楼的设定，更是让板块的骨架拉伸的足够远。
显然，真正的城市级枢纽，不可能只是面向城市或国际的「交通门户」，更是一个面向人与自然与城市三者关系的，以人为本的「城市客厅」。
所以站点周边已经汇集了诸如高级酒店、商业综合体、城市公园、产业园区等等目的地。
让板块的商务、商业、居住、生活、交通等，都可以在最短的半径内解决。
曾几何时，丰台的“铁景”是难以言说的痛，如今摇身一变，成了超级TOD示范区，这大概就叫做：
地未动，但是城市会动，想必人的心也会随之而动吧。
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北京从未停止，以产业驱动板块价值提升的逻辑。
所以，明星板块的第三个特质叫做：
具有不断进化能力的高能级产业圈。
强调进化，是因为任何产业与人的生命一样，都有尽头，只有不断进化，才能维持生命力。
强调高能级，则是因为北京这样的城市，从不缺产业，也不缺饼，缺的是具有「城市意志，顶层设计」的高能产业。
丰台科技园及总部基地，可以说是丰台区最早的区域意志。
全称叫做中关村科技园丰台园东园。
早在1991年就已经批准建立了，比丽泽商务区早了整整17年。丰科园都到了成家立业的年岁，丽泽才刚刚蹒跚学步。
到如今，丰科园依靠以中国中铁、中国通号为龙头代表的轨道交通产业集群，以鸿远电子、海丰通航等为代表的航天航空两大千亿级产业集群，傲视整个丰台。
根据丰台区政府官方统计，2023年截止11月底，丰科园总收入已经达到了3619亿元。
位列中关村一园十六区及经开区第五，预计到十四五末，总收入达10000亿，正式跻身万一产业园。
比起总量，更让人心惊的是人均。
丰科园人均产出早在4年前，就达到了364.9w/人，是北京人均产出的19倍，地均产出377.1亿/平方公里。
这组数据，在北京一区十七园中，能排到第二。
也就是说，在单位产值这方面，除了中关村海淀园，丰科园已无敌手。
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不过，在表妹看来，丰科园真正厉害的不是过去的成绩。
而是丰台对丰科园产业更新的重视。
这里边有三点可以参考的数据：
1、丰科园对人才的占有度，在提升。
据丰台区政府官方统计，园区内产业人员约16.8w人，其中青年人口占比超65%，研发人员约2.7w人，比重达到了17%。
城市战争，区域战争都一样，重在抢人，抢大脑型人才。
2、丰科园内总部集群效应，在扩大。
据官方统计，丰科园已有300+总部大楼，央国企汇聚，已经形成庞大的「总部集群效应」。
这意味着这里比别处，更容易吸引人、钱，还有信心。
3、丰科园产业的提质创新，在加速。
比如2023年丰科园就引进了北京霍因科技、壳牌智汇等新技术企业，而这样的例子还有很多。
丰科园新的街区规划里，也在更新。
重点面向园区一期42公顷的38宗产业用地，做产业更新引领和空间提制增效。
这就是我前边提到的「进化能力」，它会使丰科园板块的内生驱动力、发展韧性无比强大。
更何况，丰科园板块6公里外还有一个丽泽金融商务区。
早年间，丽泽一直背着大饼的名号。
但如今你在晚上的5点/7、8点晚高峰的时间，去丽泽转一转，就会发现丽泽已经是：
路灯亮起，路面的车灯也就排起了长龙。
那是因为，在不知不觉间，丽泽已有1160家入驻企业。
其中金融企业477家，科技类企业330家，是真正的北京金融商务新增长极。（数据来源：丰台官方统计）
这种增长的势头，到现在都还很猛。
据CAIC商办数据系统统计，丽泽建成的南区使用区域入住率已达84%。
悄无声息的，有野心的企业正在把公司聚集到那里，一个五轨交汇，又拥有城市航站楼的新兴商务区，然后慢慢使之成为北京最富饶的区域之一。
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其实说起来，任何一个超级规划，都要穿过一段晦涩、灰暗的时间周期。
丽泽的崛起也不过就是近4年，其余都是竹子向下扎根的过程。
崛起的标志，在表妹看来，就是丽泽SOHO的落成。
丽泽soho实拍图
因为从那之后，丽泽就真的有地标了。
一个由建筑大师扎哈设计，线条行云流水，充满美感，又极具个性以及赛博朋克之感的超高层建筑。
丽泽SOHO的落成，就好像丽泽商务区的想象力被落到了实处。
我们需要伟大的新城去见证想象力的崛起，同样需要足够的中心去领略耐心的传奇。
落实这份想象力的是一家宇宙房企：
中建八局
他们把这个集异形超高层施工、变曲率大跨度弧形钢结构施工、地铁联络线接驳处理、200米世界最高异形中庭等难点于一体的「想象力建筑」落到了实处。
这当然也不是中建八局第一次挑战高难度。
表妹了解到，八局还承建过世界八大奇迹的“迪拜棕榈岛”，世界建筑瑰宝“上海深坑酒店”等等超难度，但又超优秀的建筑。
总之一句话：
中建八局，从不怕挑战，还总能给你惊喜。
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如今这样一个宇宙房企，就在丽泽SOHO直线6公里左右的位置，打造了一个品质项目：中建·云境。
约109-192㎡的户型面积段，主打一个全龄匹配。
该拿捏住气质的重要节点，也都做得很好，完全可以称得上「好房子」。
你看，这个约45米奢阔门厅，是不是很有高奢酒店的那种感觉。
中建云境大门效果图，以开发商交付为准
围绕着水池与造型台形成的落客区，大门以云帆为灵感，做出了一种「直挂云帆，横渡沧海」的气势。
建筑的立面也很好。
并非完全对称，而是通过米白色金属线条的设计，香槟金线条的勾勒，巧妙的在立面上做出了一种灵动的节奏感。
审美流畅又高级。
另外，云境还匹配了约2600㎡的下沉式会所，拟定会有恒温泳池、健身会所、休闲阅读等多种功能。
室内空间，更是会把好房子的品质感拉到高潮。
拿这款约150平的四居户型为例。
一进门，5m左右的宽厅，就会抓住你的视线。家里的客厅就相当于一个全景镜头的都市观景台，把整个超级地标项目的园林度假感收入落地窗框中。
小家化的主卧空间，满足男女主人私享生活的仪式感。
最关键的是，这样一款改善的户型，居然很划算。
南北双向拓展空间，算在一起，得房率得超85%了。
据说，云境最高得房率能达90%左右。
真真是应了英国诗人布莱克（William Blake）在诗中所写的那样：丰盛即美（Exuberance is Beauty）。
翻译过来叫做：长得美也就算了，怎么居然还很好用和划算。
中建·云境的产品观，深谙一句话：
「你必须一开始就攫住他们，然后，想办法让他们很难脱身」。
不过，中建·云境之所以能成为好房子，不仅是房子好，本质还是因为它汇聚城市资源的能力已经足够高。
因为，城市里最值钱的往往不是风景本身，而是你在哪里看风景。销冠100
责任编辑： 徐妍
